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武汉发布简化房产抵押贷款登记通知
作者:优贷网  时间:2016-11-22 20:41   浏览:

21日,武汉市国土资源和规划局发布《关于简化预购商品房抵押预告登记转抵押权首次登记的通知》征求意见建议的公告,旨在更好的推进完善房产产权预告登记制度。

随着经济的发展,房地产抵押业务逐年增多,它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题,同时也在新的领域拓展了金融业务。但是,在房地产抵押过程中,一直存在一些企业不按法定程序办理抵押登记手续、金融机构把关不严、房地产多头管理、抵押房地产处置受阻等问题。

那么,在做房产抵押贷款的过程中,一般都会存在哪些问题和风险?

1问题和风险:用假证抵押,重复抵押,债权落空

首先,不法分子利用制造的假证,或利用拆迁应注销的房地产权证,到金融部门直接贷款,而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次,多头抵押。不法分子先进行房产抵押,然后又到另一家银行进行土地抵押登记,造成多头抵押。再者,重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押,过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额,只在抵押合同或他项权利证明书上标明,未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押,当处置债权时,无法保证债权的实现。还有一种情况,不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后,又假借挂失,骗取新证,再到另一家银行办理抵押贷款,造成重复抵押。

2问题和风险:企业破产,债权难以实现

相当部分企业,从金融机构贷款后,未能改善经营状况,由于包袱沉重,不能按时还贷。有的很快宣告破产,待破产处置资产时,出现了几种情况:

一种情况,贷款时,金融机构要求企业以房地产抵押,并办理了合法的房地产登记手续。但根据国家有关规定,企业破产财产处置收入,要首先用于安置职工。其次要交纳国家的有关税费。这二项往往使企业所处置的财产收入尚不够偿付,哪有资金再偿付金融机构呢?所以,金融机构的优先受偿是空的。

第二种情况,对濒临破产的企业抵押贷款,金融机构应尽早要求企业处置房地产以抵偿债务。企业使用的土地,绝大多数是划拨性质的国有土地,处置到金融机构,必须经过土地主管部门办理出让手续,因企业无力出钱办理出让手续,金融机构要想获取房地产,必须代企业出款交纳土地出让金,才能获得土地、房产。获取了房地产,金融机构既不易经营,也不好出手。面临的是政府收回参与市场招、拍、挂,最后能收到的补偿往往抵不上企业贷款数额。

第三种情况是个别企业土地属于集体性质的建设用地,处置还要经过补办征为国有性质土地,这道手续补办难度比第二种情况更为复杂,涉及集体补偿等审批。

第四种情况,金融机构抵押贷款受偿获得的出让性质的国有土地,可以通过土地主管部门办理转让手续,以实现贷款的偿付。防止抵押的土地资产实现前后,容易产生的违法占地和隐形交易的问题。

3问题和风险:房产畅销、一房多卖,房产滞销、资不抵贷,债权实现受阻

第一种情况,现实生活中,开发商在房产畅销时,随着价格的攀升,个别开发商见利忘义,对于先期预售的房产在预购户没办理好所有权登记的情况下,又将其预售的商品房再出售于第三人,造成一房多卖的纠纷。

第二种情况,开发商预售了部分房产,没有办理完分割土地的手续,然后又拿土地证到金融机构抵押贷款,待开发商不能偿还银行欠款而经法院处置房地产时,法院把该房产处置给了金融机构,而预售房产户虽然已购买了该房产,又办不了土地手续,造成“一女二嫁”的房地产纠纷。

第三种情况,开发商取得土地使用权后,即办理土地抵押贷款,获取资金后进行开发、建设、销售。开发商往往边建设边销售,到后期销售不好,不能偿还贷款时,只能通过处置剩余的房产还贷,这就给银行造成贷款损失。

4问题和风险:涉案房地产抵押贷款处置受阻,债权落空

由于部门间的工作缺少必要的沟通与协调,在土地抵押物依法处置时,法院往往忽略了土地的产权属性及国务院有关企业破产、资产处置主要用于安置工人的规定。处置时受偿顺序执行就会受阻;往往土地部门考虑涉案土地资产处置程序复杂,涉及职工的切身利益和地方社会安定等因素,不便配合法院执行,致使土地处置受阻。在法院的判决和裁定无法执行下去的情况下,最后结局往往是土地资产由土地部门代表政府收回,通过市场竞拍,按规定顺序受偿;金融机构债权受偿的比率就很少了。

5问题和风险:超值抵押房地产,贷款赔付受损

前几年,部分商业银行由于对抵押贷款的土地性质认识不清,(如出让、划拨、国有、集体等)在实施贷款比率(贷款金额与评估价值比率)上掌握不准。实际操作中,个别银行抵押贷款,均按一个比率实施放贷,造成不同性质的土地在处置时,出现过低(贷款额度不够,保险系数大一些)或过高,造成超值抵押,处置时贷款不能全额抵偿,造成贷款损失。

近年来,评估中介市场竞争激烈,一些中介评估机构出于营利目的,往往屈从于委估方的需要,高估冒算房地产价格,这样就造成超值抵押,若实现债权时处置这种产权,银行就要受到经济损失。


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