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武汉发布商品房预售资金监管细则征求稿
作者:优贷网  时间:2016-11-17 19:34   浏览:

11月16日,武汉市住房保障和房屋管理局发布《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿)》,进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作。将对新建商品房预售资金,即房地产开发企业将其开发的商品房在初始登记(不动产首次登记)完成前销售,由购房人按合同约定支付的全部房价款,进行监管。

其中,重点监管资金标准为:对房地产开发企业商品房项目形象进度达到结构封顶并已支付完封顶工程费用的开发企业,重点监管资金标准为项目总预售款的15%;对项目形象进度达到项目1/2并已支付相应工程建设费用的,重点监管资金标准为项目总预售款的20%;未按工程进度支付工程费用的,重点监管资金标准为项目总预售款的25%。

另外,房地产开发企业的信用记录也对监管资金有一定影响。凡上年度在武汉市开发施工面积在30万平方米、销售额在15亿元以上,且无不良信用记录的房地产开发企业;按照武汉市建筑产业现代化要求建设的商品住宅项目,重点监管资金标准均为项目总预售款的15%。

武汉市住房保障和房屋管理局为监管部门,负责实施细则的组织实施。武汉市房地产市场管理中心为监管机构,负责全市新建商品房预售资金的监管工作。

关于本征求意见的意见和建议请发到电子邮箱108636967@qq.com,截止日期到2016年11月24日。

以下为实施细则意见稿全文:

《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿)》

为贯彻落实《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》(以下简称《暂行办法》),进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作,增强监管工作操作性,结合我市实际,制定本实施细则。

一、预售资金监管范围

(一)凡本市行政区域内受理预售许可的新建商品房项目,应当按照《暂行办法》及本实施细则实行新建商品房预售资金监管。

(二)本细则所称新建商品房预售资金,是指房地产开发企业将其开发的商品房在初始登记(不动产首次登记)完成前销售,由购房人按合同约定支付的全部房价款。

二、资金监管工作分工

(三)武汉市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房预售资金监管主管部门(以下简称监管部门),负责本实施细则的组织实施。

(四)武汉市房地产市场管理中心是本市新建商品房预售资金监管机构(以下简称监管机构),具体负责全市新建商品房预售资金的监管工作。

三、重点监管资金标准

(五)预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金。除此范围以外的是非重点监管资金。

(六)重点监管资金标准:

对房地产开发企业商品房项目形象进度达到结构封顶并已支付完封顶工程费用的开发企业,重点监管资金标准为项目总预售款的15%;对项目形象进度达到项目1/2并已支付相应工程建设费用的,重点监管资金标准为项目总预售款的20%;未按工程进度支付工程费用的,重点监管资金标准为项目总预售款的25%。

申请重点监管资金标准为15%、20%的,须提交相应工程费用支付证明。

(七)凡上年度在我市开发施工面积在30万平方米、销售额在15亿元以上,且无不良信用记录的房地产开发企业;按照武汉市建筑产业现代化要求建设的商品住宅项目,重点监管资金标准均为项目总预售款的15%。

四、开设监管账户

(八)房地产开发企业申请商品房预售许可证前,应当选择与监管机构签订合作协议的商业银行(以下简称合作银行),按照一项商品房预售许可申请对应一个账户的原则开立监管账户。监管账户应当按幢开立,按照多幢开立的应当执行同一重点监管资金标准。

(九)房地产开发企业应当根据项目实际工程形象进度,合理确定监管账户对应的预售申请范围。

(十)申请开立监管账户操作流程:

1、网上申请。房地产开发企业登陆商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统),填写并上传下列资料:

(1)营业执照;

(2)基本户开户许可证;

(3)委托书、受托人身份证明;

(4)要求提交的其他资料。

2、要件审核。监管机构受理申请后3个工作日内完成审核。审核通过的,由房地产开发企业在监管系统中自行打印《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》,并到合作银行开立监管账户。

五、签订监管协议

(十一)房地产开发企业开立监管账户后,登录监管系统下载打印《武汉市新建商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》),经房地产开发企业及监管账户开户银行(以下简称开户银行)盖章后,将相关材料报送监管机构,监管机构受理申请后3个工作日内完成审核,并签订三方《监管协议》。

(十二)房地产开发企业与监管机构签订《监管协议》时,应当向监管机构提交以下材料:

1、经建设主管部门备案的建设工程施工合同及建筑材料、设备购销合同等(审核原件,留存复印件,复印件加盖房地产开发企业公章);

2、工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划;

3、项目成本预算书;

4、要求提交的其他资料。

六、监管账户变更

(十三)监管项目尚未发生销售行为的,可以申请变更监管账户,变更期间该监管账户范围内的新建商品房不得销售。

(十四)房地产开发企业申请变更监管账户的,应当提交以下资料:

1、《监管账户变更申请书》;

2、原开户行出具同意变更监管账户的证明文件;

3、营业执照、委托书及受托人身份证明;

4、要求提交的其他资料。

(十五)监管机构受理监管账户变更申请后3个工作日内完成审核。审核通过的,监管机构出具《监管账户变更通知书》,房地产开发企业持该通知书到开户银行办理变更手续。

(十六)凡已签订《监管协议》的,房地产开发企业还应当交回《监管协议》原件,解除原《监管协议》,并重新签订三方《监管协议》;已办理商品房预售许可证的,房地产开发企业还应当办理预售许可证证载账户信息变更手续。

七、购房款交存和监管资金入账

(十七)房地产开发企业应当协助购房人选择以下方式将新建商品房预售资金全部存入监管账户:

1、购房人凭房地产开发企业通过《武汉市商品房网上签约及合同备案系统》打印的缴款通知书,到商业银行网点柜台将购房款直接交入监管账户,房地产开发企业依据银行出具的交款凭证为购房人换领购房专用发票。

2、购房人通过专用销售终端(专用POS机),将购房款直接交入监管账户,房地产开发企业依据专用POS机签单为购房人换领购房专用发票。

(十八)房地产开发企业不得以其他方式自行收取房价款。

(十九)监管机构应定期对监管账户入账,尤其是首付款入账情况进行监督检查。

(二十)合作银行在有关部门对监管账户资金进行冻结或扣划时,应说明新建商品房预售资金及监管账户的性质,并及时将相关情况告知监管机构。

八、施工进度现场查勘

(二十一)房地产开发企业申请重点监管资金标准为15%、20%的,以及申请使用重点监管资金的,监管机构应对项目工程形象部位进行现场查勘。

(二十二)监管机构应在自受理之日起3个工作日内进行现场查勘。

(二十三)监管机构应当严格管理查勘资料档案,妥善保存查勘记录、施工进度照片等。

九、重点监管资金的拨付

(二十四)现场查勘合格后,房地产开发企业按照施工进度,持以下资料到监管机构申请办理重点监管资金的拨付手续:

1、通过监管系统填报并打印的《重点监管资金使用申请表》。

2、资金使用节点证明材料:

(1)取得预售许可1个月后:预售许可证复印件;

(2)结构封顶:施工进度证明材料;

(3)竣工验收:公安消防、规划、建设等主管部门出具的验收证明材料;

(4)完成初始登记(不动产首次登记):房屋所有权初始登记(不动产首次登记)证明。

3、根据不同申请款项提交下列资料:

(1)申请施工进度款的,提交项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明;

(2)申请购买建筑材料、设备款的,提交购销合同;

(3)申请设计监理等相关费用的,提交相关合同或缴费证明;

(4)申请缴纳住宅专项维修资金或其他相关税费的,提交相关通知证明;

(5)申请拨付不可预见费用的,提交相关用途证明。

4、委托书、受托人身份证明;

5、要求提交的其他资料。

(二十五)房地产开发企业应当根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金。取得商品房预售许可证1个月后的,申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的35%;结构封顶的,累计申请不得超过75%;竣工验收的,累计申请不得超过95%。

监管项目完成对应的房屋所有权初始登记(不动产首次登记)前,监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。

(二十六)未达到重点监管资金标准,但确需使用重点监管资金用于该项目工程建设,且无违规行为的开发项目,房地产开发企业可在满足使用节点要求和资金余额不低于重点监管资金的5%前提下,申请办理资金使用手续。

(二十七)达到重点监管资金标准,已取得公安消防部门出具的验收合格证明或规划部门出具的建设工程竣工验收规划条件核实证明,确需使用重点监管资金用于该项目工程建设的,房地产开发企业可申请使用竣工验收节点一半的重点资金。

(二十八)开发项目已完成竣工验收,办理解除监管前,房地产开发企业可申请使用初始登记(不动产首次登记)节点重点监管资金,定向用于缴纳该项目开发建设单位应承担的住宅专项维修资金。

(二十九)监管机构在受理房地产开发企业用款申请后,应于受理之日起5个工作日内进行审核。符合条件的,出具《重点监管资金同意拨付证明》;不符合条件的,监管机构应予以驳回。

(三十)合作银行依据监管机构的同意拨付证明和传输的电子信息,在3个工作日内,将重点监管范围内的资金拨付给相关单位。

(三十一)房地产开发企业申请使用下一笔重点监管资金时,应提交上一次用款证明。

十、非重点监管资金的拨付

(三十二)预售资金进入监管账户,达到重点监管标准后,房地产开发企业可以申请提取非重点监管资金,优先偿还本项目抵押贷款。

(三十三)房地产开发企业通过监管系统提交《非重点资金使用申请表》后,监管机构在2个工作日内通知合作银行。房地产开发企业在监管系统中自行打印《非重点监管同意拨付证明》到监管机构签章后,持同意拨付证明到银行办理资金划拨手续。

十一、不明入账的处理

(三十四)购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账,房地产开发企业应当及时予以区分。

(三十五)属于资金错误划入监管账户的,房地产开发企业应当提交以下资料到监管机构申请办理账务冲正:

1、冲正申请表;

2、开户银行出具的证明文件;

3、委托书、经办人身份证明;

4、由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的,还应当提供相关发起银行出具的证明文件。

监管机构受理申请后3个工作日内完成确认,并向房地产开发企业出具《冲正通知书》。房地产开发企业持《冲正通知书》及时到开户银行办理冲正手续。

十二、退款处理

(三十六) 房地产开发企业与购房人达成退房退款协议的,原则上应使用非重点监管资金支付。非重点监管资金不足的,房地产开发企业可申请使用重点监管资金。

(三十七)房地产开发企业向监管机构提交退房退款申请书,申请解除退款部分的监管。监管机构通过商品房买卖合同备案系统核查后,在5个工作日内通知合作银行转拨。

十三、解除监管

(三十八)房地产开发企业办妥监管项目房屋所有权初始登记(不动产首次登记)后,应及时申请解除监管账户的监管。

(三十九)房地产开发企业申请办理解除监管的,应当提交以下资料:

1、《解除监管申请表》;

2、营业执照、委托书及受托人身份证明;

3、监管项目的房屋所有权初始登记(不动产首次登记)证明;

4、住宅专项维修资金缴纳证明。

(四十)监管机构受理申请后3个工作日内完成审核。审核通过的,通过监管系统向房地产开发企业出具《武汉市商品房预售资金监管账户解除监管证明》。房地产开发企业持证明到开户银行办理解除监管账户手续。

十四、违规处理

(四十一)房地产开发企业有下列行为之一的,由监管部门责令限期改正,并可按照三方协议的约定暂停其监管资金拨付;逾期不改的,由监管部门关闭该项目商品房买卖合同网上签约,并按照有关规定予以处理,同时记入开发企业信用档案,向社会公示:

1、未按规定使用新建商品房预售资金的;

2、未按规定将房价款存入监管专用账户的;

3、以收取其他款项为名变相逃避监管的。

(四十二)合作银行不按《暂行办法》规定和合作协议约定履行义务,且情节严重的,监管机构可暂停与其合作,并将其违规违约行为通报金融主管部门。

(四十三)监管部门、监管机构的工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法依规予以处理。

十五、实施时间

(四十四)本细则自发布之日起施行。


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